题目

小明09年有18万块钱,贷款12万买了一套房子,现在房子价值339150,假设09年～11年定期存款年利率平均3.6%
09年～11年平均商业贷款年利率8%,采用10等本还款方式.时至今日,小明的这个投资行为到底是赚了还是赔了?金额是多少?给出计算过程.

提问时间：2021-03-20

答案

假设时间正好两年整
原来18万元如果不购房的机会成本是 18×3.6%×2=1.296万元,即12960.
由于这里仅给了2年的商业贷款年利率,则细化到按月还款额无法计算（无法知道11年后的利率水平）,因此这里按照等本还款方式进行简化计算（按单利,不按复利）.
10年等本还款,每年所还的本金相同.借款12万,分10年,每年需还1.2万元,第一年利息为120000×8%=9600,第二年利息为（120000-12000）×8%=8640,故两年还款利息为9600+8640=18240,2年还款的本息和为12000*2+18240=42240
目前房子值339150,假设房子此时将其出售,则可最终获得339150-,贷款剩余本金为120000-24000=96000,需要交剩余贷款本金交还银行,加上已经还的2年本息,故投资18万购置该房产2年后得到的现金为339150-96000-42240=200910
相比直接存款2年,得到180000+12960=192960,200910＞192960.,因此赚了.赚了
200910-192960=7950.（未考虑实际中的第一年还款额来源,还款额存银行的机会成本,以及提前还房贷的违约费用,以及手续费等）
希望能有所帮助